Huis kopen Ik wil een huis kopen en verhuren Verhuur aan vorige bewoners

Huis kopen en verhuren aan de vorige eigenaar: kan dat?

Auteur:
17-06-2023 (laatst bijgewerkt: 25-06-2023)
Leestijd: 3-4 minuten

Als je een huis koopt, krijg je in de meeste gevallen bij de notaris de sleutels van de woning. Soms kun je ook afspreken dat de vorige eigenaar nog even in het huis mag blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat hij de financiering voor zijn nieuwe woning nog niet rond heeft, of omdat de verkoop van de woning zo snel ging dat hij nog geen nieuw huis heeft gevonden.

In dat geval kunnen jullie samen afspreken dat de vorige eigenaar nog even in het huis mag blijven wonen en jij hiervoor huur vraagt. Het is belangrijk dat je dit goed regelt en alle afspraken juist op papier zet. Daarom gaan we in dit artikel dieper in op het kopen en verhuren van een huis aan de vorige eigenaar.

Juridische en feitelijke levering

Als de vorige eigenaar nog even in het huis blijft wonen gaat de juridische levering wel door, maar vindt de feitelijke levering pas plaats als de vorige eigenaar verhuisd is.

We spreken van een juridische levering als de koper en verkoper bij de notaris de handtekening onder de leveringsakte hebben gezet. De vorige eigenaar heeft daarmee afstand gedaan van de woning en jij bent nu de nieuwe eigenaar.

Van de feitelijke levering spreken we als de sleutels van de woning aan jou worden overgedragen. Dit wordt meestal gedaan tegelijk met de juridische levering zodat jij kunt verhuizen. Maar als de vorige eigenaar nog even in het huis blijft wonen, wordt de feitelijke levering uitgesteld.

Bedrag in depot houden

Wil je er zeker van zijn dat de vorige eigenaar zich aan alle afspraken houdt? Dan is het verstandig een bedrag in depot te houden. Dit betekent dat je bij de juridische overdracht een deel van de koopsom betaalt en afspreekt dat je de rest betaalt als het huis leeg en zonder verhuurder is opgeleverd. Op die manier heb je een stok achter de deur mocht de vorige eigenaar zich niet aan de afspraken houden.

Doorgeven aan de geldverstrekker

Als de vorige bewoner nog even in het huis blijft wonen, moet je dit doorgeven aan de geldverstrekker en bij de notaris. Hierbij moet je ook aangeven wat de datum voor de feitelijke levering is.

Doe je dit niet, dan kan het door de notaris en / of de geldverstrekker worden gezien als een schijnconstructie waarbij één van beide partijen voordeel heeft. In het meest ongunstige geval kan de geldverstrekker de lening intrekken, waardoor je het huis dus niet meer kunt kopen.

Verzekeringen bij verhuur

Als de juridische levering rond is, moet je als koper de opstalverzekering afgesloten hebben. Ook als er nog iemand anders in het huis woont. Bij de verzekering geef je aan dat de vorige eigenaar nog in het huis woont en hoe lang hij hier nog blijft wonen. Bij voorkeur geeft je dit mondeling en schriftelijk door aan de verzekering.

De vorige bewoner moet ook een verzekering hebben. Het zijn immers zijn spullen die in de woning staan.

Onderhoud van de woning

De vorige eigenaar is onderhoudsplichtig. Dit betekent dat hij reparaties moet uitvoeren als bijvoorbeeld de kraan lekt of er dakpannen van het dak gewaaid zijn. Verstandig is de al bestaande gebreken bij de verkoop te noteren, zodat duidelijk is wat tijdens de huurperiode kapot is gegaan en hier geen misverstanden over kunnen bestaan. Deze al bestaande gebreken zet je in het huurcontract.

Weigert de vorige eigenaar reparaties uit te voeren, dan kan je hem in gebreke stellen en eisen dat hij de reparaties uitvoert. Doet hij dit niet binnen een afgesproken aantal dagen, dan is de vorige eigenaar verplicht een boete te betalen. Dit kan tot 10% van de koopsom zijn.

Huurcontract

Ook al gaat het maar om een huurperiode van een paar weken, het is verstandig een huurcontract op te stellen. Hierin staat onder meer hoe lang de vorige eigenaar in het huis blijft wonen, wat de afgesproken huurprijs is en welke rechten en plichten de huurder en verhuurder hebben.

Redelijke huur

De vorige eigenaar moet huur betalen voor de duur van zijn verblijf. Hiervoor moeten jullie een redelijke huur afspreken. Een symbolisch bedrag van bijvoorbeeld een euro wordt door de Belastingdienst niet geaccepteerd. Meestal wordt gekozen voor 6% van de WOZ-waarde van de woning.

Huis kopen en verhuren aan de vorige eigenaar? Kies de juiste makelaar

Ben je op zoek naar een nieuwe woning? Een aankoopmakelaar is goed op de hoogte van de lokale woningmarkt en weet vaak als eerste wat er te koop staat. Een aankoopmakelaar met een specialisme in verhuur helpt je bovendien van begin tot einde; van de aankoop van de woning tot het dealen met regelgeving en (huur)contracten. Vergelijk aankoopmakelaars bij jou in de buurt en vind de makelaar die het beste bij jou past!

Veelgestelde vragen in het kort

Kan ik een huis kopen en verhuren?

Ja, je kunt een woning kopen en verhuren. Een vakantiewoning bijvoorbeeld, of een huis dat je verhuurt aan studenten. Het kan een goede belegging zijn, en bovendien heb je extra inkomsten door de verhuur. Houd er wel rekening mee dat de kosten en baten tegen elkaar opwegen, zodat je werkelijk rendement haalt. Een makelaar kan je helpen bij het maken van een berekening van de kosten en de baten.

Huis kopen en verhuren: hoe zit dat met de belasting?

Logischerwijs krijg je te maken met belasting bij het kopen en verhuren van een huis. De woning die je verhuurt valt in Box 3, waardoor je over het huis vermogensbelasting betaalt. Goed om te weten: de hypotheekrente voor de woning is fiscaal niet aftrekbaar.

Kun je met een BV een huis kopen en verhuren?

Een BV is een rechtspersoon en kan dus een huis kopen. Dit wordt ook wel ‘beleggingsvastgoed’ genoemd. Dit huis mag in de verhuur gezet worden. Huurinkomsten (direct rendement) van een pand kunnen zorgen voor een stabielere inkomstenstroom. Op langere termijn kan de waarde van een woning vermeerderen, wat verkopen interessant maakt (indirect rendement).