Huis kopen van ouders en terug verhuren: kan dat?
Auteur:
Sandra Timmers
16-12-2021 (laatst bijgewerkt: 16-12-2021)
Leestijd: 2-3 minuten
Veel mensen zoeken naar manieren om goedkoop aan een huis te komen. Het is in de huidige huizenmarkt immers lastig om aan een woning te komen, vooral voor starters. Sommige mensen kiezen ervoor het huis van hun ouders te kopen en het vervolgens terug te verhuren. Dit is zeker een optie, hoewel er ook nadelen aan deze constructie zitten.
Elk kind kan het huis van zijn of haar ouders kopen. Het kind kan besluiten er zelf in te gaan wonen, of de woning terug te verhuren. Dat heeft als voordeel dat de ouders niet op zoek hoeven naar nieuwe woonruimte. Het huis kopen van de ouders en het terug verhuren heeft bovendien als voordeel dat het kind wel in het bezit is van de woning. Dat is handig voor later.
Er zijn echter wel voorwaarden verbonden aan deze constructie. Een kind dat het huis van de eigen ouders wil kopen, moet een marktconform tarief betalen. Bovendien controleert de Belastingdienst of u er zelf in gaat wonen. Als dat niet het geval is, kunt u het terug verhuren aan uw ouders. Ook daaraan zitten voorwaarden vast. Wat die voorwaarden zijn, leggen we u graag uit.
Welke eisen worden er gesteld?
Stel, u wilt het huis van uw ouders kopen en het terug verhuren aan uw ouders. Dan moet u het eerst eens worden over de verkoopprijs. Als u had gehoopt dat uw ouders de woning voor een lage prijs konden verkopen, zult u bedrogen uitkomen. Het is namelijk verplicht de woning te verkopen voor een marktconforme prijs. Doet u dit niet? Dan ziet de Belastingdienst het restbedrag als een schenking, waarover belasting moet worden betaald.
Ook als u wél de actuele marktwaarde betaalt voor de woning, moet u voldoen aan bepaalde regels. Zo kunt u het huis kopen van uw ouders, maar zult u bij terug verhuren een minimale huur van 6% van de WOZ-waarde moeten vragen. Bij een woning met een (verhuurde) taxatiewaarde van €260.000 zult u dus €1.300 per maand moeten rekenen. Dat is een flink bedrag.
Huis van ouders kopen en terug verhuren: belasting
Als u het huis van uw ouders wilt kopen en de woning wilt terug verhuren, zullen u en uw ouders ook rekening moeten houden met de belasting. Indien u niet zelf in de woning gaat wonen, moet u het hoge tarief overdrachtsbelasting (8%) betalen. Bedenk ook dat uw ouders niet langer profiteren van de hypotheekrenteaftrek.
Daarnaast zult u bij het huis kopen van uw ouders rekening moeten houden met vruchtgebruik. Deze belastingtechnische term slaat op het voordeel dat uw ouders halen uit het bewonen van de woning, zonder dat zij eigenaar zijn. Dit geldt als u geen of onvoldoende huur vraagt aan uw ouders. De ‘opbrengst’ die uit deze constructie komt, moeten zij alsnog opgeven bij de belastingaangifte.
Praktische zaken
Wanneer u – ondanks de hierboven genoemde zaken – toch het huis van uw ouders wilt kopen en het wilt terug verhuren, moet u dit vastleggen. U stelt samen met uw ouders een koopovereenkomst op en sluit hiervoor ook een hypotheek af.
Een financieel adviseur kan voor u en uw ouders uitrekenen of het huis van uw ouders kopen en het terug verhuren voor u beiden voordelig is. Het prettige bij deze transactie is wel dat u de enige gegadigde bent. U hoeft niet op te bieden tegen andere kopers. Daardoor bent u uiteindelijk wellicht toch goedkoper uit.
Veelgestelde vragen in het kort
Een huis kopen van je ouders, kan dat?
Moet ik rekening houden met vruchtgebruik als ik een huis wil kopen van mijn ouders?
Wanneer u het huis wilt kopen van uw ouders hoeft u alleen rekening te houden met vruchtgebruik als u jaarlijks minder dan 6% van de taxatiewaarde aan huur vraagt. Als u dat niet doet, zullen uw ouders het vruchtgebruik moeten opgeven bij de belastingaangifte.
Een huis kopen van mijn ouders, mag dat van de Belastingdienst?
Het huis van uw ouders kopen is toegestaan. De Belastingdienst kan u wel extra belasten, afhankelijk van hoe u de transactie uitvoert. U kunt te maken krijgen met hogere overdrachtsbelasting of schenkbelasting, als u de woning koopt voor een bedrag onder de WOZ-waarde.
