Huis kopen van ouders: hoe zit het met vruchtgebruik?
Auteur:
Sandra Timmers
03-12-2021 (laatst bijgewerkt: 16-12-2021)
Leestijd: 2-3 minuten
Als de woningmarkt krap is kan het aantrekkelijk zijn de woning van uw ouders over te nemen. Zij willen hun woning misschien graag aan u verkopen, zodat u tegen een goede prijs over een woning beschikt. Het is zeker mogelijk om het huis te kopen van uw ouders. Daarbij moet u wel op een aantal zaken letten, zoals vruchtgebruik.
Daarnaast dient u er rekening mee te houden dat uw ouders het huis tegen een marktconform tarief aan u moeten verkopen. Dat betekent dat zij geen extreem lage prijs mogen vragen voor de woning. Ook al kiest u ervoor het huis te kopen van uw ouders, u betaalt dus altijd een actuele prijs. Daarnaast kan er sprake zijn van vruchtgebruik. Wat dat is leggen we graag uit.
Wat is vruchtgebruik?
‘Vruchtgebruik’ is een term waarmee de Belastingdienst aanduidt dat iemand profijt heeft van bezit dat door iemand anders gebruikt wordt. Stel, u kiest ervoor het huis te kopen van uw ouders. Dan kan er sprake zijn van vruchtgebruik als u het huis terug verhuurt aan hen. In dat geval stelt de Belastingdienst bepaalde eisen aan u als verhuurder. Als u hier niet aan voldoet moeten uw ouders mogelijk meer belasting betalen.
U dient minstens 6% van de WOZ-waarde van de woning te rekenen als maandelijkse huur, wilt u hier beiden fiscaal voordeel uit halen. Vraagt u geen huur aan uw ouders? Dan ziet de Belastingdienst het als vruchtgebruik. Het huis staat immers op uw naam, maar zij wonen er nog in. Daarmee zijn zij fiscaal veel voordeliger uit. Als u het huis wilt kopen van uw ouders dient u er dus goed op te letten dat er geen sprake is van vruchtgebruik.
Vruchtgebruik voorkomen
Als u ervoor kiest het huis te kopen van uw ouders is het vrij eenvoudig vruchtgebruik te voorkomen. Willen uw zij graag zelf in de woning blijven wonen? Dan spreekt u met hen af dat zij de woning aan u verkopen en huur gaan betalen.
Dit heet ook wel terug verhuren. Als de woning een WOZ-waarde heeft van €325.000 betekent dat dat je ouders maandelijks €1625 aan huur moeten betalen. Dat is een flink bedrag. Rekent u wel huur maar zit u onder de marge van 6%? Dan ziet de Belastingdienst uw constructie bij het huis kopen van uw ouders alsnog als vruchtgebruik.
U kunt er daarom ook voor kiezen het huis te kopen van uw ouders en er zelf in gaan wonen. Dan voorkomt u ook dat er sprake is van vruchtgebruik. Zij zullen dan uiteraard wel op zoek moeten gaan naar nieuwe woonruimte.
Vruchtgebruik en belasting
Wanneer er toch sprake is van vruchtgebruik zullen uw ouders dat op moeten geven bij de Belastingdienst. De ‘inkomsten’ die zij verwerven door het vruchtgebruik worden dan opgeteld bij hun inkomen. Dat kan ertoe leiden dat zij meer inkomstenbelasting moeten betalen.
Veelgestelde vragen in het kort
Kan ik het huis van mijn ouders kopen en het terug verhuren?
Ja, u kunt het huis van uw ouders kopen en daarna aan hen terugverhuren. Let er wel op dat zij het huis tegen een marktconforme prijs aan u moeten verkopen. U dient ook een minimaal bedrag aan huur te rekenen, anders ziet de Belastingdienst dit als het kopen van het huis van uw ouders met vruchtgebruik.
Als ik het huis wil kopen van mijn ouders, moet ik dan extra afdragen aan de Belastingdienst?
Alleen als u zelf niet in het huis gaat wonen dient u het hoge tarief aan overdrachtsbelasting te betalen: 8%. Als u het huis wilt kopen van uw ouders en het wilt terug verhuren kan er sprake zijn van vruchtgebruik. In dat geval moeten zij het bedrag dat zij hiermee ‘besparen’ optellen bij hun inkomen, waardoor hun inkomensbelasting hoger uit kan vallen.
Ik wil het huis kopen van mijn ouders. Hoe werkt dat?
U spreekt vervolgens af dat u het huis kunt kopen van uw ouders tegen de actuele, marktconforme waarde. Daarna neemt u maatregelen om vruchtgebruik te voorkomen: u gaat er zelf in wonen of u rekent voldoende huur aan uw ouders als zij erin blijven wonen
