Huis kopen van ouders: waar moet je aan denken?
Auteur:
Sandra Timmers
18-11-2021 (laatst bijgewerkt: 16-12-2021)
Leestijd: 2-3 minuten
Stel, u wilt een huis kopen, maar dat is door de krappe huizenmarkt erg lastig. En dat terwijl uw ouders graag van hun woning af willen. Is het dan een goed idee om het huis te kopen van uw ouders? De woning van uw ouders overnemen is zeker mogelijk. Het is wel verstandig de voor- en nadelen op een rij te zetten.
Zo zijn er diverse rechten en plichten van toepassing als u ervoor kiest het huis te kopen van uw ouders. Bovendien is het ook financieel lang niet altijd voordelig om hiervoor te kiezen. Dat geldt bijvoorbeeld voor de situatie waarin u het huis koopt en het terug verhuurt aan uw ouders.
Loont het om de prijs laag te houden?
Sommige mensen denken dat een huis kopen van hun ouders heel voordelig kan. Uw ouders bepalen immers zelf de prijs. De Belastingdienst staat het kinderen echter niet toe een huis te kopen van ouders voor een zeer lage prijs. Ouders moeten de woning aan hun kinderen verkopen voor een marktconforme prijs.
Wie zijn of haar woning onder de economische waarde aan zijn of haar kind verkoopt, zorgt ervoor dat het kind alsnog schenkbelasting betaalt. Bij een huis kopen van je ouders telt het verschil tussen de werkelijke waarde en de verkoopprijs mee als gift.
Omdat een woning altijd getaxeerd moet worden voor de verkoop, komen ouders er niet onder uit een reële vraagprijs te vragen. Het is dus niet mogelijk een huis van uw ouders te kopen voor een uitzonderlijk lage prijs, tenzij u over het restbedrag schenkbelasting betaalt.
Huis kopen van ouders en terug verhuren
Wanneer ouders hun huis op naam van hun kind willen zetten, kiezen veel mensen ervoor het huis vervolgens van hun kind te huren. Dit is een goede manier om kapitaal door te geven aan kinderen, terwijl de ouders nog in het huis kunnen blijven wonen. Dit noemen we ook wel ‘vruchtgebruik’. Belangrijk hierbij is wel dat de ouders in het huis zullen blijven wonen.
Daarnaast zitten er enkele fiscale plichten aan deze constructie vast. Zo moeten de kinderen minstens 6% van de WOZ-waarde rekenen aan maandelijkse huur, een flink bedrag. Zij betalen ook 8% overdrachtsbelasting als ouders in het huis blijven wonen.
Bovendien kunnen ouders hun kinderen niet helpen met een gift bij de aanschaf bij deze constructie. Kinderen komen namelijk niet in aanmerking voor de schenkingsvrijstelling die normaal gesproken wel geldt, omdat zij niet zelf in het huis gaan wonen. Zij moeten dus zelf de complete vraagprijs voldoen.
Huis kopen van ouders: vruchtgebruik
Bij het kopen en terug verhuren van het huis van de ouders komt vruchtgebruik kijken. Dat betekent dat ouders gebruik maken van de woning terwijl zij er geen eigenaar van zijn. Als kinderen onvoldoende huur vragen aan hun ouders, is er sprake van vruchtgebruik. De ouders dienen dan de kosten die zij niet maken door de constructie, op te voeren bij hun belastingaangifte.
Veelgestelde vragen in het kort
Ik wil het huis kopen van mijn ouders. Hoe zit het met vruchtgebruik?
Er is alleen sprake van vruchtgebruik als u niet zelf in de woning gaat wonen. U kiest er bijvoorbeeld voor het huis te kopen en terug te verhuren aan uw ouders. Uw ouders hebben dan fiscaal gezien voordeel van de constructie.
Kan ik het huis kopen van mijn ouders en het terug verhuren?
Ik wil het huis kopen van ouders: zal de Belastingdienst mij extra belasten?
Alleen als u het huis onder de economische waarde koopt. Bij het huis kopen van uw ouders telt het verschil tussen de werkelijke waarde en de verkoopprijs mee als gift, waarover u belasting betaalt. U kunt hierbij wel gebruik maken van de schenkingsvrijstelling die geldt voor kinderen (tot € 105.302).
