Een huis kopen is vaak een slimme zet op financieel gebied. U bouwt vermogen op door uw hypotheek elke maand af te lossen, en als u geluk heeft, stijgt de waarde van uw woning gedurende de tijd. Zo kan het zijn dat u uw woning met overwaarde kunt verkopen. Maar wat is overwaarde eigenlijk?
Met overwaarde wordt de waarde boven op de oorspronkelijke hypotheekschuld bedoeld. Stel, u heeft jaren geleden een woning gekocht voor € 260.000. Voor de aankoop van het huis heeft u ook een hypotheek afgesloten voor dat bedrag. Als u de woning nu te koop zet, kunt u er € 310.000 voor krijgen. De overwaarde op uw huis is dan € 50.000.
Waar mag je de overwaarde voor gebruiken?
De overwaarde op het huis komt pas vrij als u de woning verkoopt, tenzij u ervoor kiest de hypotheek te verhogen of over te sluiten. U kunt de overwaarde van het huis fiscaal voordelig besteden als u het in een nieuwe woning steekt. Het is ook mogelijk de overwaarde op het huis te investeren in een renovatie of verbouwing, of te schenken aan (klein)kinderen.
Wilt u de overwaarde uit het huis niet gebruiken voor een nieuwe woning of verbouwing? Dan krijgt u het bedrag uitgekeerd. U hoeft er dan geen belasting over te betalen. Dit kan voorkomen als u van een koopwoning naar een huurwoning gaat. Of u koopt een veel goedkopere woning, waarbij u lang niet al uw opgebouwde vermogen in uw nieuwe woning steekt.
Overwaarde op huis meenemen: kan dat?
Ja, het is mogelijk de overwaarde mee te nemen. Eigenlijk gebruikt u dan de overwaarde om het nieuwe huis (deels) te financieren. Stel dat u € 50.000 overwaarde uit uw huis meeneemt naar uw nieuwe woning, die € 450.000 kost. U hoeft de woning dan niet volledig te financieren, maar u sluit dan een hypotheek af van € 400.000, mits u meer eigen geld inbrengt.
Overwaarde meenemen is altijd gunstig. U hoeft daardoor een minder hoge hypotheek af te sluiten, waardoor uw maandlasten lager uitvallen. Het is ook mogelijk uw overwaarde te gebruiken voor overbieden. In dat geval moet u wel eerst uw woning verkocht hebben. Voor die tijd komt het bedrag immers niet vrij. Anders moet u een overbruggingskrediet afsluiten.
Hoe kan ik de overwaarde van mijn huis berekenen?
Voor het berekenen van de overwaarde op uw huis heeft u de actuele marktwaarde nodig. U kunt de woning daarvoor laten taxeren, maar het is ook mogelijk een gratis waardebepaling uit te laten voeren door een makelaar. Zodra u de actuele marktwaarde weet, kunt u daar uw originele hypotheek vanaf halen. Daaruit volgt de overwaarde.
Is de overwaarde negatief? Dan staat uw huis onder water. Dat betekent dat het huis op dat moment minder waard is dan de hypotheek. Als u het huis verkoopt, moet u eigen geld bijleggen om de hypotheek af te lossen.
Belasting betalen over overwaarde uit uw huis
Veel mensen vragen zich af of ze belasting moeten betalen over de overwaarde uit hun huis. Dat is het geval als u de overwaarde niet binnen drie jaar gebruikt voor een verbouwing of een nieuwe woning. Als het geld op uw rekening staat en de drempel overschrijdt, betaalt u er vermogensbelasting over.
U bent niet verplicht de overwaarde in uw nieuwe woning te steken, maar uw hypotheekrente is niet langer aftrekbaar als u dat niet doet. Het is meestal het voordeligst de overwaarde wél in uw nieuwe woning te steken. Het is ook mogelijk de overwaarde aan uw (klein)kinderen te schenken. Onder de drempel voor erfbelasting hoeven zij hierover geen belasting af te dragen.
U wilt natuurlijk zo min mogelijk belasting betalen. Onderzoek daarom de mogelijkheden voor het gebruiken van de overwaarde als u uw woning verkoopt. Een financieel adviseur kan u hierbij helpen.