Huis kopen Overwaarde gebruiken Wat te doen met de overwaarde

Overwaarde op je huis: alles wat je moet weten

Auteur:
03-12-2021 (laatst bijgewerkt: 09-12-2021)
Leestijd: 2-3 minuten

Een huis kopen is vaak een slimme zet op financieel gebied. U bouwt vermogen op door uw hypotheek elke maand af te lossen, en als u geluk heeft, stijgt de waarde van uw woning gedurende de tijd. Zo kan het zijn dat u uw woning met overwaarde kunt verkopen. Maar wat is overwaarde eigenlijk?

Met overwaarde wordt de waarde boven op de oorspronkelijke hypotheekschuld bedoeld. Stel, u heeft jaren geleden een woning gekocht voor € 260.000. Voor de aankoop van het huis heeft u ook een hypotheek afgesloten voor dat bedrag. Als u de woning nu te koop zet, kunt u er € 310.000 voor krijgen. De overwaarde op uw huis is dan € 50.000.

Waar mag je de overwaarde voor gebruiken?

De overwaarde op het huis komt pas vrij als u de woning verkoopt, tenzij u ervoor kiest de hypotheek te verhogen of over te sluiten. U kunt de overwaarde van het huis fiscaal voordelig besteden als u het in een nieuwe woning steekt. Het is ook mogelijk de overwaarde op het huis te investeren in een renovatie of verbouwing, of te schenken aan (klein)kinderen.

Wilt u de overwaarde uit het huis niet gebruiken voor een nieuwe woning of verbouwing? Dan krijgt u het bedrag uitgekeerd. U hoeft er dan geen belasting over te betalen. Dit kan voorkomen als u van een koopwoning naar een huurwoning gaat. Of u koopt een veel goedkopere woning, waarbij u lang niet al uw opgebouwde vermogen in uw nieuwe woning steekt.

Overwaarde op huis meenemen: kan dat?

Ja, het is mogelijk de overwaarde mee te nemen. Eigenlijk gebruikt u dan de overwaarde om het nieuwe huis (deels) te financieren. Stel dat u € 50.000 overwaarde uit uw huis meeneemt naar uw nieuwe woning, die € 450.000 kost. U hoeft de woning dan niet volledig te financieren, maar u sluit dan een hypotheek af van € 400.000, mits u meer eigen geld inbrengt.

Overwaarde meenemen is altijd gunstig. U hoeft daardoor een minder hoge hypotheek af te sluiten, waardoor uw maandlasten lager uitvallen. Het is ook mogelijk uw overwaarde te gebruiken voor overbieden. In dat geval moet u wel eerst uw woning verkocht hebben. Voor die tijd komt het bedrag immers niet vrij. Anders moet u een overbruggingskrediet afsluiten.

Hoe kan ik de overwaarde van mijn huis berekenen?

Voor het berekenen van de overwaarde op uw huis heeft u de actuele marktwaarde nodig. U kunt de woning daarvoor laten taxeren, maar het is ook mogelijk een gratis waardebepaling uit te laten voeren door een makelaar. Zodra u de actuele marktwaarde weet, kunt u daar uw originele hypotheek vanaf halen. Daaruit volgt de overwaarde.

Is de overwaarde negatief? Dan staat uw huis onder water. Dat betekent dat het huis op dat moment minder waard is dan de hypotheek. Als u het huis verkoopt, moet u eigen geld bijleggen om de hypotheek af te lossen.

Belasting betalen over overwaarde uit uw huis

Veel mensen vragen zich af of ze belasting moeten betalen over de overwaarde uit hun huis. Dat is het geval als u de overwaarde niet binnen drie jaar gebruikt voor een verbouwing of een nieuwe woning. Als het geld op uw rekening staat en de drempel overschrijdt, betaalt u er vermogensbelasting over.

U bent niet verplicht de overwaarde in uw nieuwe woning te steken, maar uw hypotheekrente is niet langer aftrekbaar als u dat niet doet. Het is meestal het voordeligst de overwaarde wél in uw nieuwe woning te steken. Het is ook mogelijk de overwaarde aan uw (klein)kinderen te schenken. Onder de drempel voor erfbelasting hoeven zij hierover geen belasting af te dragen.

U wilt natuurlijk zo min mogelijk belasting betalen. Onderzoek daarom de mogelijkheden voor het gebruiken van de overwaarde als u uw woning verkoopt. Een financieel adviseur kan u hierbij helpen.

Veelgestelde vragen in het kort

Wat is overwaarde?

Overwaarde is het verschil tussen de actuele marktwaarde van uw woning en de oorspronkelijke hypotheekschuld. Als er overwaarde op uw huis zit, is uw huis meer waard dan de hypotheek.

Waar kan ik mijn overwaarde voor gebruiken?

De meeste mensen gebruiken de overwaarde voor het financieren van een volgende koopwoning of een verbouwing. Het is ook mogelijk de overwaarde te schenken, bijvoorbeeld aan (klein)kinderen, of zelf te gebruiken.

Hoeveel belasting moet ik betalen over de overwaarde op mijn huis?

Als u overwaarde uit uw huis gebruikt voor een volgende koopwoning of een verbouwing hoeft u geen belasting te betalen. U betaalt alleen zelf belasting over de overwaarde uit uw huis als u het bedrag houdt. De belastingdienst ziet dit dan als vermogen. U betaalt er pas belasting over als dit bedrag hoger uitvalt dan € 50.000 (voor één persoon) of € 100.000 (voor een stel). Als u de overwaarde uit het huis schenkt en boven de belastingdrempel uitkomt, betaalt de ontvanger belasting.