Afbetaald huis erven: wat moet ik weten?
Auteur:
Daan de Groot
20-12-2021 (laatst bijgewerkt: 08-02-2023)
Leestijd: 2-3 minuten
Een afbetaald huis erven lijkt financieel erg aantrekkelijk, maar er zitten diverse voorwaarden aan verbonden. Zo moet u over de woning erfbelasting betalen. Om de erfenis te kunnen aanvaarden heeft u een notaris nodig en moet u meerderjarig zijn, omdat minderjarigen volgens de wet als ‘handelingsonbekwaam’ gelden.
Wanneer u in de woning wilt blijven wonen (of deze wilt verhuren) moet u in staat zijn om de erfbelasting direct te betalen. Dit bedrag is vaak niet mild, wat maakt dat de erfenis zuiver aanvaarden lastig is. De woning verkopen of de erfenis beneficiair aanvaarden zijn in dat geval betere opties.
Hoe hoog is de erfbelasting bij het erven van een afbetaald huis?
De erfbelasting die u betaalt bij het erven van een afbetaald huis wordt berekend aan de hand van de WOZ-waarde en dient vrijwel direct op de rekening van de Belastingdienst te staan. Het tarief is afhankelijk van in hoeverre u verwant bent aan de overleden persoon en hoe hoog de waarde van de erfenis is.
Bent u bijvoorbeeld een partner of kind van de overleden persoon, en bedraagt de erfenis minder dan € 128.751? Dan betaalt u 10% erfbelasting. Erft u een afbetaald huis van uw broer, zus of kind, en is de waarde hoger dan € 128.751? Dan betaalt u maar liefst 40% erfbelasting.
Is het geërfde huis niet volledig afbetaald?
Wanneer het geërfde huis niet volledig is afbetaald, krijgt u te maken met een hypotheekschuld. Wanneer de overleden persoon een overlijdensrisicoverzekering heeft afgesloten kan daarmee (een deel van) de hypotheek worden afgelost. Voor de rest van de schuld bent u zelf verantwoordelijk. De hoogte van de erfbelasting wordt overigens berekend op basis van de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld. Deze valt dus lager uit dan bij het erven van een afbetaald huis.
Wanneer u kiest voor beneficiair erven, verzekert u zichzelf ervan dat alle schulden uit nalatenschap enkel worden afgetrokken van de baten uit nalatenschap. Dit wil zeggen dat u nooit uw eigen vermogen aan hoeft te spreken om het afbetaalde huis te erven. Dit is vooral interessant wanneer het een flinke hypotheekschuld betreft en het onduidelijk is of er na verkoop een restschuld achterblijft.
De erfenis verdelen over meerdere personen
Bij een afbetaald huis erven met meerdere personen dient de erfenis te worden verdeeld. Dit is meestal het geval wanneer meerdere kinderen het huis erven. Er kan in dat geval worden gekozen voor het verkopen van de woning, waarna de kinderen de opbrengst verdelen.
Wil één van de kinderen in het huis wonen? Dan kan hij of zij de overige erfgenamen uitkopen. Is dat niet mogelijk met eigen middelen? Dan dient een hypotheek of andere financiering te worden afgesloten. Het ongewijzigd overnemen van de hypotheek van de ouders is meestal niet mogelijk.
Verkopen of verhuren van een geërfd afbetaald huis: welke box?
Als u zelf in de woning gaat wonen, komt de woning in box 1 terecht. Als u er niet gaat wonen (verkoop, verhuur, of bewust leeg laten staan van de woning), dan komt de woning in box 3 terecht, als zijnde onderdeel van de erfenis.
Veelgestelde vragen in het kort
Kun je een afbetaald huis erven van ouders bij leven?
Hoe moet de erfenis van een huis verdeeld worden?
De verdeling van de erfenis gebeurt op basis van het testament. Is er geen testament? Dan zijn er wettelijke regels voor wie de eigendommen en het afbetaald huis erven.
Hoeveel belasting betaal je over de erfenis van een huis?
