Verkoopmakelaar Verkoopmakelaar
< Meer artikelen
Huis verkopen Huis verkopen na erfenis Huis overdragen of schenken

Huis op naam kind zetten: hoe werkt dat?

Auteur:
08-02-2023 (laatst bijgewerkt: 18-10-2026)
Leestijd: 2-3 minuten

Kunt u uw huis op naam van uw kind zetten? Ja, dat kan: u verkoopt of schenkt de woning aan uw kind en legt dat vast bij de notaris. Fiscaal levert het tegenwoordig zelden nog voordeel op. Schenkt u de woning, dan betaalt uw kind schenkbelasting over de waarde boven de vrijstelling (in 2026 10% tot € 158.669 en 20% daarboven), en blijft u er zelf wonen, dan moet u een zakelijke huur betalen. Vaak is een schenking op papier of de woning gewoon later laten erven voordeliger. Hieronder leest u hoe het werkt en wat het kost.

Waarom zetten ouders hun huis op naam van hun kind?

Vroeger was dit een populaire manier om erfbelasting te besparen. Stond de woning al bij leven op naam van het kind, dan kwam de waardestijging bij het kind terecht en hoefde daarover later geen erfbelasting te worden betaald. De ouders bleven er gewoon wonen. Dat voordeel is grotendeels verdwenen. De regels zijn aangescherpt: een woning die u weggeeft maar zelf blijft gebruiken, kan bij uw overlijden alsnog meetellen voor de erfbelasting. Daarnaast valt de woning bij uw kind in box 3, waar vermogen zwaarder wordt belast dan een eigen woning in box 1.

Wat kost het in 2026?

Zet u de woning op naam van uw kind zonder dat uw kind ervoor betaalt, dan is dat een schenking. Voor de schenkbelasting wordt een woning in de regel gewaardeerd op de WOZ-waarde. Uw kind betaalt belasting over die waarde, na aftrek van de vrijstelling:

Een rekenvoorbeeld: schenkt u een woning met een WOZ-waarde van € 400.000 en gebruikt uw kind de verhoogde vrijstelling, dan is € 366.871 belast. Dat is 10% over € 158.669 plus 20% over € 208.202: samen ruim € 57.500 schenkbelasting. Ter vergelijking: erft uw kind later, dan geldt in 2026 een vrijstelling van € 26.230 en daarna dezelfde tarieven.

Blijft u in het huis wonen?

De meeste ouders willen in hun woning blijven wonen. Dat kan op twee manieren. U huurt de woning van uw kind tegen een zakelijke huur; bespreek met de notaris welk bedrag in uw situatie als zakelijk geldt. Of u houdt het vruchtgebruik en uw kind krijgt de zogenoemde blote eigendom. Lees meer over een huis kopen van ouders met vruchtgebruik. Betaalt u geen zakelijke huur, dan loopt u het risico dat de woning bij uw overlijden alsnog als erfenis wordt belast.

Het alternatief: schenken op papier

Bij een schenking op papier schenkt u uw kind een geldbedrag, maar betaalt u dat niet direct uit. U erkent bij de notaris een schuld aan uw kind, die bij uw overlijden wordt verrekend met de erfenis. Zo verlaagt u de nalatenschap en daarmee de erfbelasting, terwijl de woning van u blijft. De voorwaarden: de schenking staat in een notariële akte en u betaalt uw kind elk jaar 6% rente over het bedrag. Over het deel boven de vrijstelling betaalt uw kind direct schenkbelasting. Er ligt een voorstel om het rentepercentage vanaf 2028 te verlagen; laat u daarom goed adviseren door een notaris. Meer opties leest u in ons artikel over een woning overdragen aan uw kind.

Laat eerst de woningwaarde bepalen

Of u uw woning nu op naam van uw kind wilt zetten, wilt schenken op papier of binnen de familie wilt verkopen: het is slim eerst de woningwaarde te laten bepalen. De woningmarkt is volop in beweging, en de waarde bepaalt hoeveel belasting er speelt. Een makelaar bepaalt de woningwaarde gratis en accuraat voor u. Daarna kunt u met een notaris de overdracht regelen in de vorm die bij uw situatie past.

Veelgestelde vragen in het kort

Is het nog voordelig om mijn huis op naam van mijn kind te zetten?

Meestal niet meer. Uw kind betaalt schenkbelasting over de waarde boven de vrijstelling (in 2026 10% tot € 158.669 en 20% daarboven), en blijft u er wonen, dan moet u een zakelijke huur betalen. Een schenking op papier is vaak gunstiger.

Hoe zet ik mijn huis op naam van mijn kind?

Dat doet u bij de notaris. Hier legt u vast dat u niet langer eigenaar bent, maar dat uw kind dat voortaan is. Bepaal daarbij wel of u in het huis blijft wonen of niet, en of u de woning dan huurt van uw kind.

Welke partijen heb ik nodig bij het op naam zetten van mijn huis?

U heeft een notaris nodig. Daarnaast kan het prettig zijn uw situatie te bespreken met een financieel adviseur, om te bepalen welke vorm van overdracht het best voor u en uw kind uitpakt. Ten slotte kan een makelaar gratis de woningwaarde bepalen, zodat u precies weet met welke gegevens u moet rekenen.