De meeste makelaars in Nederland werken (al decennia) op no cure no pay-basis. Dat wil zeggen, een makelaar verkoopt namens u uw huis en ontvangt (nadat de verkoop daadwerkelijk voltrokken is) een zogenaamde courtage. Deze makelaarscourtage is een percentage van de verkoopprijs van de woning, bijvoorbeeld 1,25%. De courtage dekt alle werkzaamheden van de makelaar die nodig zijn om de woning verkocht te krijgen. Mocht de woning niet worden verkocht, dan zijn er dus ook geen kosten. Behalve: opstartkosten.
Als u een woning in de verkoop plaatst via een makelaar, dan betaalt u vrijwel altijd opstartkosten. Deze kosten dekken alle handelingen en vormen van inkoop die nodig zijn voor de makelaar om de woning daadwerkelijk in de verkoop te plaatsen. Denk hierbij aan onder andere de opname van de woning, de fotograaf, de ontwikkeling van de brochure en de promotie van de woning via huizensites zoals Funda. Als dit opstartgedeelte van het verkooptraject voltooid is, begint het no cure no pay-gedeelte van het verkooptraject. Wordt uw woning niet verkocht, dan bent u enkel de opstartkosten kwijt.
Een makelaar is een specialist op het gebied van het aankopen en verkopen, maar ook een makelaar moet diverse specialistische handelingen inkopen bij andere leveranciers. Een fotograaf wordt vrijwel altijd extern ingehuurd door de makelaar (voor reguliere woningfoto's, maar ook voor onder andere 360 graden-fotografie en eventueel een filmopname van de woning). Daarnaast kost het plaatsen van de woning op Funda de makelaar ook geld. Ook die kosten worden voor de makelaar gedekt door deze kosten aan u door te berekenen.
De makelaar dekt zichzelf zodoende in voor het scenario dat u eventueel gedurende het verkooptraject alsnog wilt stoppen met de verkoop. De inkoopkosten die tot dan toe nodig zijn geweest, worden voor de makelaar (door het rekenen van opstartkosten) geen verloren kosten op het moment dat u alsnog het verkooptraject afbreekt.
Als u een reguliere full-service makelaar inschakelt, dan betaalt u in de regel tussen de 250,- euro en 500,- euro aan opstartkosten. De precieze hoogte van de opstartkosten is afhankelijk van de prijsstelling van de makelaar zelf én van de exacte inhoud van het opstartaanbod van de makelaar.
Als de ene makelaar 360 graden-fotografie opneemt in de opstartkosten, en de andere makelaar dat niet doet, dan is het aannemelijk dat de eerste makelaar hogere opstartkosten rekent. Maak daarom een heldere afspraak met uw makelaar over de opstartkosten: wat wordt er wel en niet gedaan, en tegen welke prijs? Daarmee voorkomt u dat uw opstartkosten hoger zijn dan nodig. Het is tevens raadzaam om makelaars te vergelijken, zodat u per definitie niet bij de duurste makelaar uitkomt.