Hoe zit het met belasting als je een huis koopt en verhuurt? Kort gezegd: een tweede woning die je verhuurt, valt in box 3. Je betaalt dan geen inkomstenbelasting over de huur zelf, maar over een verondersteld rendement op de waarde van de woning. In 2026 is dat 6%, en over het totaal boven het heffingsvrije vermogen van € 59.357 betaal je 36% belasting. Bij de aankoop betaal je 8% overdrachtsbelasting. Verhuur je tijdelijk je eigen huis, dan betaal je in box 1 belasting over 70% van de huur. Hieronder lees je per situatie hoe het zit.
Een tweede woning kopen kan een goede investering zijn, bijvoorbeeld voor de verhuur aan studenten of als vakantiewoning. Je haalt direct rendement uit de huur, en door waardestijging kun je het huis later mogelijk met winst verkopen. Wil je eerst weten of het mag en wat de voorwaarden zijn? Lees dan meer over een huis kopen en verhuren en over een 2e huis kopen voor verhuur.
Welke belasting betaal je bij de aankoop?
Koop je een bestaande woning die niet je hoofdverblijf wordt, dan betaal je sinds 1 januari 2026 8% overdrachtsbelasting; daarvoor was dat 10,4%. Voor je eigen woning geldt 2%, en starters tot 35 jaar kunnen onder voorwaarden de startersvrijstelling gebruiken. Die geldt niet voor een woning die je gaat verhuren. Koop je nieuwbouw, dan betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw, meestal al inbegrepen in de koopsom.
Hoe wordt een tweede huis belast?
Een tweede woning is voor de Belastingdienst vermogen. Je geeft hem op in box 3, net als spaargeld en beleggingen. Daarbij heb je twee bedragen nodig: de WOZ-waarde van de woning en de lening die je voor de aankoop hebt afgesloten. Je eigen woning (het hoofdverblijf) valt in box 1.
Over je vermogen in box 3 rekent de Belastingdienst met een verondersteld rendement. Voor 2026 is dat 6,00% over ‘overige bezittingen’, zoals een verhuurde woning, terwijl je voor schulden een rendement van ongeveer 2,7% mag aftrekken (dat percentage is nog voorlopig). Over het rendement op je vermogen boven het heffingsvrije vermogen van € 59.357 per persoon betaal je 36% belasting. Is je werkelijke rendement lager, dan kun je dat met de tegenbewijsregeling aantonen.
Let op: je krijgt geen hypotheekrenteaftrek voor een lening op een tweede woning.
Korting bij verhuur met huurbescherming: de leegwaarderatio
Verhuur je de woning met huurbescherming, dan mag je de WOZ-waarde in box 3 verlagen met de leegwaarderatio: hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe groter de korting. Sinds 2026 geldt die korting niet meer als je verhuurt aan een gelieerde partij, zoals een familielid, tegen een huur die niet marktconform is. Het kabinet wil de leegwaarderatio op termijn afschaffen; houd de ontwikkelingen in de gaten als je een verhuurde woning hebt of koopt.
Vanaf 2028: belasting op het werkelijke rendement?
Er ligt een wetsvoorstel om box 3 vanaf 2028 te baseren op het werkelijke rendement. Voor een verhuurde woning betekent dat: belasting over de huur min de kosten, en over de waardestijging pas bij verkoop. De Tweede Kamer stemde begin 2026 in; de invoering hangt nog af van de Eerste Kamer.
Belasting betalen over ontvangen huur
Of je belasting betaalt over de huur die je ontvangt, hangt af van de situatie:
Je verhuurt het huis terwijl het te koop staat
Verhuur je het huis terwijl het te koop staat, dan hoef je dit niet te vermelden op de aangifte inkomstenbelasting. Je betaalt over de huur dus geen belasting.
Kosten voor de verhuur, zoals advertentiekosten of gas en elektriciteit, mag je dan niet aftrekken. Ook mag je de hypotheekrente niet aftrekken als je het huis verhuurt terwijl het te koop staat.
Je verhuurt je eigen huis tijdelijk
Verhuur je je eigen woning, bijvoorbeeld omdat je er zelf tijdelijk niet woont? Dan betaal je inkomstenbelasting over 70% van de huur die je ontvangt.
Je geeft het hele huurbedrag op bij ‘inkomsten uit tijdelijke verhuur van het hoofdverblijf’; de Belastingdienst rekent zelf 70% daarvan. Kosten voor de verhuur mag je van het huurbedrag aftrekken. Extra vergoedingen van de huurder, bijvoorbeeld voor de eindschoonmaak of voor gas en elektriciteit, tel je bij het huurbedrag op.
Je verhuurt je tweede huis
Verhuur je je tweede woning, dan geef je de huurinkomsten niet apart op: de woning valt in box 3. Bied je extra diensten aan, zoals linnengoed en ontbijt bij een vakantiewoning, en vraag je daar extra geld voor? Dan kan het zijn dat je de volledige huurinkomsten moet opgeven als ‘resultaat uit overig werk’ in box 1 of als ‘winst uit onderneming’. Op de website van de Belastingdienst vind je de voorwaarden en een hulpmiddel om te bepalen of je als ondernemer verhuurt.
Overweeg je de woning via je eigen bedrijf te kopen? Lees dan waar je op let bij een huis kopen met een BV en verhuren.
Belasting bij huis kopen en verhuren: kies een aankoopmakelaar
Wil je een woning kopen voor de verhuur? Een aankoopmakelaar kent de lokale woningmarkt, en een aankoopmakelaar met een specialisme in verhuur weet precies met welke regels je te maken krijgt. Ben je op zoek naar een aankoopmakelaar die bij jou en je wensen past? Vergelijk aankoopmakelaars bij jou in de buurt en maak snel een afspraak.
