Wil jij een huis kopen en verhuren? Hiervoor kun je verschillende redenen hebben. Misschien zoek je een woning voor je studerende zoon of dochter. Of wellicht zie je een tweede huis voor de verhuur als een interessante belegging.
Hoe dan ook is er bij het kopen en verhuren van een huis een aantal zaken waarmee je rekening moet houden. Denk alleen al aan de voorwaarden voor het aanvragen van een hypotheek en een afweging van de kosten en baten. Lees hieronder alles wat je moet weten!
Kan ik een hypotheek krijgen voor een tweede huis?
Voor een tweede woning kun je in de meeste gevallen een hypotheek aanvragen. De voorwaarden voor het afsluiten van een tweede hypotheek verschillen op bepaalde punten van het afsluiten van een eerste hypotheek. Veruit de meeste geldverstrekkers geven geen hypotheek voor de volledige woningwaarde.
De meeste geldverstrekkers financieren een bedrag tussen de 60% en 80% van de woningwaarde. Je moet dus eigen middelen inbrengen zoals spaargeld, de overwaarde op je eerste woning of een schenking van je ouders.
Dit heeft te maken met het feit dat een geldverstrekker een tweede woning als een groter risico ziet. Een tweede hypotheek kan ook een hoger rentepercentage hebben dan de hypotheek op de eerste woning.
Voorwaarden tweede woning financiering
- Het mag niet je hoofdverblijf zijn.
- Het huis moet op een fundering staan en niet verplaatsbaar zijn.
- De woning moet van beton of steen gemaakt zijn.
- De maximale looptijd van een lening is 25 jaar.
- Er kan een beperkt percentage van de woning gefinancierd worden, meestal 60% tot 80%.
- Het recht op hypotheekrenteaftrek vervalt bij een tweede huis.
Let op: vraag bij de geldverstrekker of je de tweede woning mag verhuren. Sommige geldverstrekkers geven als voorwaarde dat de woning niet mag worden verhuurd.
Er zijn verschillende situaties waarin je een woning kunt verhuren:
Huis kopen en verhuren aan kind
Als jij een gekochte woning wilt verhuren aan je kind, dan moeten er reële afspraken gemaakt worden over de huur. Het kan aanlokkelijk zijn te kiezen voor een laag of zelfs symbolisch huurbedrag om je kind te ontlasten in de maandelijkse kosten.
Maar een symbolisch bedrag van een euro bijvoorbeeld, wordt door de Belastingdienst niet geaccepteerd. De Belastingdienst kan dit zien als een verkapte schenking, waarover je erfbelasting moet betalen.
Huis kopen en verhuren aan ouders
Koop jij het huis van je ouders en verhuur je dit aan ze, dan heb je verschillende voordelen. Je betaalt bijvoorbeeld na hun overlijden minder erfbelasting: de woning is immers al van jou. Ook hebben je ouders de kans om te investeren in de woning, zodat jij dit na hun overlijden voor een betere prijs kunt verkopen.
Nadeel is dat zowel jij als je ouders niet kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek, omdat het gaat om een lening voor een tweede woning.
Ook hier is het belangrijk een goede huurprijs af te spreken. Betalen je ouders niets of een symbolisch bedrag van bijvoorbeeld een euro, dan ziet de Belastingdienst als belastingvoordeel ('fictief legaat'). Dat geldt ook voor de koopprijs: die moet redelijk en naar de woningwaarde zijn. Kies je voor een lagere prijs, dan loop je het risico alsnog erfbelasting te betalen.
Huis kopen en verhuren aan anderen
Als particulier verhuurder valt jouw woning binnen de particuliere huurwoningen. Dit in tegenstelling tot woningen die door een woningcoöperatie verhuurd worden. Een redelijke huurprijs is 6% van de WOZ-waarde.
Woning kopen en tijdelijk verhuren aan vorige eigenaar
Het kan voorkomen dat je een huis hebt gekocht, maar de vorige bewoners nog even in het huis blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat de woning sneller verkocht werd dan verwacht en er nog geen nieuwe woning gevonden is. Of omdat de vorige bewoners wel een nieuw huis hebben gekocht, maar de financiering wordt afgewezen.
Dan kun je ervoor kiezen de bewoners nog even in het huis te laten wonen en hiervoor huur te vragen. In dat geval zit er een verschil tussen de juridische levering en feitelijke levering.
Juridische en feitelijke levering
De juridische levering vindt plaats als iedereen bij de notaris de handtekening zet onder de leveringsakte. Op papier is de woning dan van de oude aan de nieuwe eigenaar overgedragen.
De feitelijke levering is het overhandigen van de sleutels van de woning aan de nieuwe eigenaar. Meestal vindt dit tegelijk met de juridische levering plaats. Maar als de oude bewoners nog even in het huis blijven wonen, hoeft dit dus niet.
Leg alles duidelijk vast in het koopcontract om misverstanden te voorkomen. Ook het opstellen van een verhuurcontract is zeer aan te bevelen. Een makelaar of een notaris helpt je hier graag bij.
Verzekering van nieuwe woning bij verhuur
Het is aan jou als nieuwe eigenaar om een opstalverzekering aan te vragen voor het huis. Bij de verzekering geef je aan dat jij niet in het huis woont, maar de vorige eigenaren. De inboedel moet door de huidige bewoners verzekerd worden.
De huidige bewoners hebben een onderhoudsverplichting. Als er iets stuk gaat, zoals een dakgoot die gaat lekken of een barst in een raam, dan moeten zij dit repareren.
Meldingsplicht
Het is belangrijk bij de notaris en de geldverstrekker door te geven dan jij als nieuwe eigenaar van de woning het huis nog even verhuurt aan de vorige bewoners.
Doe je dit niet, dan kan de geldverstrekker denken dat er sprake is van een schijnconstructie. Hij kan de hypotheek dan intrekken, waardoor de volledige woningoverdracht niet meer kan plaatsvinden. De verkoper kan jou dan in gebreke stellen omdat het huis toch niet verkocht wordt, en jij riskeert een boete van 10% van de koopsom. Zowel mondeling als schriftelijk doorgeven dat het huis in de verhuur zit is raadzaam.
Het is verstandig een huurovereenkomst op te stellen, ook als het gaat om bijvoorbeeld slechts een maand verhuur. Dit kun je laten doen door een makelaar. Dit om misverstanden over wie wat moet betalen te voorkomen, net zoals claims achteraf. In het contract staat in ieder geval de huurperiode, de afgesproken huurprijs en de rechten en plichten van de huurder en verhuurder.
Wanneer is een huis kopen en verhuren rendabel?
Als je een huis koopt en verhuurt, moet je rekening houden met verschillende zaken. Zo is het niet altijd vanzelfsprekend dat je een hypotheek krijgt en moet je vaak een deel van de aankoopprijs zelf financieren. Bovendien betaal je de vaste lasten van de tweede woning.
Het is dus slim de kosten en baten tegen elkaar af te zetten voordat je besluit of het een verstandige investering is. De huuropbrengst moet in ieder geval de maandelijkse kosten dekken om verhuur rendabel te maken. Daarnaast moet de huur voldoende inkomsten genereren om de hypotheek (of een andere vorm van lening) op het tweede huis af te lossen.
Met welke kosten moet je rekening houden bij een tweede huis?
- Aanschafkosten en hypotheek. Niet iedereen heeft voldoende eigen vermogen om een woning te kopen zonder een hypotheek af te sluiten. Houd dus rekening met de eenmalige afsluitkosten van de hypotheek en de maandelijkse hypotheekrente.
- Belasting. Een tweede huis dat wordt verhuurd ziet de Belastingdienst als een belegging. De inkomsten die je krijgt uit verhuur vallen in box 3 (sparen en beleggen). De belasting die je hierover moet betalen is maximaal 1,2%.
- Vaste lasten. Een huis heeft vaste lasten zoals gemeentelijke belasting, afvalstofheffing en verzekering.
- Onderhoud en verbouwing. Voor de verhuur moet een pand aan verschillende eisen voldoen, zoals brandveiligheid. Of misschien wil je van één huis meerdere appartementen maken. Ook verduurzamen valt hier onder. Dan moet je rekening houden met verbouwingskosten. Daarnaast is onderhoud van de woning belangrijk, zoals schilderwerk, het vervangen van een cv-ketel en (kleine) reparaties.
Wil jij een huis kopen en verhuren? Dan is het verstandig je goed te laten voorlichten, niet alleen over de aanschaf van een woning die geschikt is voor verhuur, maar ook over het vergelijken van de kosten en baten. Een aankoopmakelaar helpt je daar bij. Vergelijk hieronder kosteloos aankoopmakelaars met een specialisme in verhuren bij jou in de buurt en kies voor de makelaar die het beste bij jou past!