Huis kopen Ik wil een huis kopen en verhuren Regels bij verhuur van woning

Een huis kopen en verhuren: alles wat je moet weten

Auteur:
17-06-2023 (laatst bijgewerkt: 27-01-2024)
Leestijd: 4-5 minuten

Wil jij een huis kopen en verhuren? Hiervoor kun je verschillende redenen hebben. Misschien zoek je een woning voor je studerende zoon of dochter. Of wellicht zie je een tweede huis voor de verhuur als een interessante belegging.

Hoe dan ook is er bij het kopen en verhuren van een huis een aantal zaken waarmee je rekening moet houden. Denk alleen al aan de voorwaarden voor het aanvragen van een hypotheek en een afweging van de kosten en baten. Lees hieronder alles wat je moet weten!

Kan ik een hypotheek krijgen voor een tweede huis?

Voor een tweede woning kun je in de meeste gevallen een hypotheek aanvragen. De voorwaarden voor het afsluiten van een tweede hypotheek verschillen op bepaalde punten van het afsluiten van een eerste hypotheek. Veruit de meeste geldverstrekkers geven geen hypotheek voor de volledige woningwaarde.

De meeste geldverstrekkers financieren een bedrag tussen de 60% en 80% van de woningwaarde. Je moet dus eigen middelen inbrengen zoals spaargeld, de overwaarde op je eerste woning of een schenking van je ouders.

Dit heeft te maken met het feit dat een geldverstrekker een tweede woning als een groter risico ziet. Een tweede hypotheek kan ook een hoger rentepercentage hebben dan de hypotheek op de eerste woning.

Voorwaarden tweede woning financiering

Let op: vraag bij de geldverstrekker of je de tweede woning mag verhuren. Sommige geldverstrekkers geven als voorwaarde dat de woning niet mag worden verhuurd.

Er zijn verschillende situaties waarin je een woning kunt verhuren:

Huis kopen en verhuren aan kind

Als jij een gekochte woning wilt verhuren aan je kind, dan moeten er reële afspraken gemaakt worden over de huur. Het kan aanlokkelijk zijn te kiezen voor een laag of zelfs symbolisch huurbedrag om je kind te ontlasten in de maandelijkse kosten.

Maar een symbolisch bedrag van een euro bijvoorbeeld, wordt door de Belastingdienst niet geaccepteerd. De Belastingdienst kan dit zien als een verkapte schenking, waarover je erfbelasting moet betalen.

Huis kopen en verhuren aan ouders

Koop jij het huis van je ouders en verhuur je dit aan ze, dan heb je verschillende voordelen. Je betaalt bijvoorbeeld na hun overlijden minder erfbelasting: de woning is immers al van jou. Ook hebben je ouders de kans om te investeren in de woning, zodat jij dit na hun overlijden voor een betere prijs kunt verkopen.

Nadeel is dat zowel jij als je ouders niet kunnen profiteren van de hypotheekrenteaftrek, omdat het gaat om een lening voor een tweede woning.

Ook hier is het belangrijk een goede huurprijs af te spreken. Betalen je ouders niets of een symbolisch bedrag van bijvoorbeeld een euro, dan ziet de Belastingdienst als belastingvoordeel ('fictief legaat'). Dat geldt ook voor de koopprijs: die moet redelijk en naar de woningwaarde zijn. Kies je voor een lagere prijs, dan loop je het risico alsnog erfbelasting te betalen.

Huis kopen en verhuren aan anderen

Als particulier verhuurder valt jouw woning binnen de particuliere huurwoningen. Dit in tegenstelling tot woningen die door een woningcoöperatie verhuurd worden. Een redelijke huurprijs is 6% van de WOZ-waarde.

Woning kopen en tijdelijk verhuren aan vorige eigenaar

Het kan voorkomen dat je een huis hebt gekocht, maar de vorige bewoners nog even in het huis blijven wonen. Bijvoorbeeld omdat de woning sneller verkocht werd dan verwacht en er nog geen nieuwe woning gevonden is. Of omdat de vorige bewoners wel een nieuw huis hebben gekocht, maar de financiering wordt afgewezen.

Dan kun je ervoor kiezen de bewoners nog even in het huis te laten wonen en hiervoor huur te vragen. In dat geval zit er een verschil tussen de juridische levering en feitelijke levering.

Juridische en feitelijke levering

De juridische levering vindt plaats als iedereen bij de notaris de handtekening zet onder de leveringsakte. Op papier is de woning dan van de oude aan de nieuwe eigenaar overgedragen.

De feitelijke levering is het overhandigen van de sleutels van de woning aan de nieuwe eigenaar. Meestal vindt dit tegelijk met de juridische levering plaats. Maar als de oude bewoners nog even in het huis blijven wonen, hoeft dit dus niet.

Leg alles duidelijk vast in het koopcontract om misverstanden te voorkomen. Ook het opstellen van een verhuurcontract is zeer aan te bevelen. Een makelaar of een notaris helpt je hier graag bij.

Verzekering van nieuwe woning bij verhuur

Het is aan jou als nieuwe eigenaar om een opstalverzekering aan te vragen voor het huis. Bij de verzekering geef je aan dat jij niet in het huis woont, maar de vorige eigenaren. De inboedel moet door de huidige bewoners verzekerd worden.

De huidige bewoners hebben een onderhoudsverplichting. Als er iets stuk gaat, zoals een dakgoot die gaat lekken of een barst in een raam, dan moeten zij dit repareren.

Meldingsplicht

Het is belangrijk bij de notaris en de geldverstrekker door te geven dan jij als nieuwe eigenaar van de woning het huis nog even verhuurt aan de vorige bewoners.

Doe je dit niet, dan kan de geldverstrekker denken dat er sprake is van een schijnconstructie. Hij kan de hypotheek dan intrekken, waardoor de volledige woningoverdracht niet meer kan plaatsvinden. De verkoper kan jou dan in gebreke stellen omdat het huis toch niet verkocht wordt, en jij riskeert een boete van 10% van de koopsom. Zowel mondeling als schriftelijk doorgeven dat het huis in de verhuur zit is raadzaam.

Het is verstandig een huurovereenkomst op te stellen, ook als het gaat om bijvoorbeeld slechts een maand verhuur. Dit kun je laten doen door een makelaar. Dit om misverstanden over wie wat moet betalen te voorkomen, net zoals claims achteraf. In het contract staat in ieder geval de huurperiode, de afgesproken huurprijs en de rechten en plichten van de huurder en verhuurder.

Wanneer is een huis kopen en verhuren rendabel?

Als je een huis koopt en verhuurt, moet je rekening houden met verschillende zaken. Zo is het niet altijd vanzelfsprekend dat je een hypotheek krijgt en moet je vaak een deel van de aankoopprijs zelf financieren. Bovendien betaal je de vaste lasten van de tweede woning.

Het is dus slim de kosten en baten tegen elkaar af te zetten voordat je besluit of het een verstandige investering is. De huuropbrengst moet in ieder geval de maandelijkse kosten dekken om verhuur rendabel te maken. Daarnaast moet de huur voldoende inkomsten genereren om de hypotheek (of een andere vorm van lening) op het tweede huis af te lossen.

Met welke kosten moet je rekening houden bij een tweede huis?

Wil jij een huis kopen en verhuren? Dan is het verstandig je goed te laten voorlichten, niet alleen over de aanschaf van een woning die geschikt is voor verhuur, maar ook over het vergelijken van de kosten en baten. Een aankoopmakelaar helpt je daar bij. Vergelijk hieronder kosteloos aankoopmakelaars met een specialisme in verhuren bij jou in de buurt en kies voor de makelaar die het beste bij jou past!

Veelgestelde vragen in het kort

Kan ik een 2e huis kopen voor verhuur?

Ja, je kunt een 2e huis kopen voor verhuur. Belangrijk daarbij is het afwegen van de kosten en de baten zodat je rendement uit de verhuur haalt.

Kan ik een huis kopen en verhuren aan de vorige eigenaar?

In sommige gevallen komt het voor dat je een huis na het kopen tijdelijk verhuurt aan de vorige eigenaar, bijvoorbeeld omdat deze nog geen nieuwe woonruimte heeft gevonden. Belangrijk is hierover goede afspraken te maken in de vorm van een huurcontract, waarin onder meer de huurperiode, huurprijs en rechten en plichten van de huurder en verhuurder zijn opgenomen.

Hoe wordt een tweede huis belast?

Er wordt belasting geheven op een tweede woning. De Belastingdienst kijkt daarbij naar de WOZ-waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. De woning wordt gezien als een belegging en het bedrag valt daarmee in Box 3.