Is uw woning in waarde gestegen, bijvoorbeeld door veranderingen in de woningmarkt of omdat u een verbouwing of verduurzamingsmaatregelen heeft laten uitvoeren? Of heeft u in de afgelopen jaren een deel van uw hypotheek afgelost? Dan heeft u waarschijnlijk overwaarde op uw woning. Deze overwaarde kunt u op verschillende manieren gebruiken.
Wat is overwaarde op uw woning?
We spreken van overwaarde als uw huis meer waard is dan u aan hypotheek op het huis heeft. De berekening daarvoor is heel eenvoudig. U neemt de WOZ waarde van uw woning. Deze kunt u onder meer vinden op brieven over gemeentelijke belastingen. Van deze waarde trekt u het huidige hypotheekbedrag af. Het positieve bedrag dat overblijft is de geschatte overwaarde op uw woning. Op internet vindt u verschillende handige tools om deze berekening te maken.
Let op: de WOZ waarde is lang niet altijd een accurate weergave van de daadwerkelijke marktwaarde van uw woning. Zeker tegenwoordig ligt de werkelijke waarde van huizen vaak hoger. Wilt u zeker weten hoeveel overwaarde u heeft? Dan is het verstandig om gratis en vrijblijvend een overwaarde check te laten uitvoeren. Zo krijgt u een goed beeld van uw overwaarde zonder de kosten van een dure taxatie te hoeven betalen.
Hoe neem ik overwaarde op mijn woning op?
Er zijn verschillende manieren om de overwaarde van uw woning op te nemen. Dit wordt ook wel 'verzilveren' genoemd. We bespreken hier de mogelijkheden.
Overwaarde opnemen door een nieuw huis te kopen
Met de overwaarde kunt u (een deel van) de nieuwe woning betalen. U hoeft dus minder te lenen, wat scheelt in de maandlasten. U maakt hiervoor gebruik van de bijleenregeling.
Let op: de rente is alleen fiscaal aftrekbaar over het hypotheekbedrag voor de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde op de oude woning. Wilt u de hypotheekrenteaftrek houden, dan moet u de volledige overwaarde in de nieuwe woning steken. Gaat u in een goedkoper huis wonen? Dan blijft het restant van de overwaarde drie jaar voor de belastingdienst staan. U kunt hiermee bijvoorbeeld een verbouwing betalen.
Overwaarde opnemen door de hypotheek te verhogen
Wilt u de overwaarde gebruiken voor een verbouwing of bent u van plan een grotere aanschaf te doen, zoals een auto, caravan of camper, of wilt u op wereldreis? Dan kunt u er voor kiezen uw hypotheek te verhogen.
Let op: bij het verhogen van de hypotheek zullen uw maandlasten stijgen. De hypotheekverstrekker doet een inkomenstoets om te kijken of u de nieuwe maandlasten kunt betalen. Ook bent u meestal verplicht een hypotheekadviseur in te schakelen. Dit brengt extra kosten met zich mee. Deze kosten zijn niet altijd fiscaal aftrekbaar.
Overwaarde opnemen door een tweede hypotheek te nemen
Voor grotere aankopen of een verbouwing kunt u er ook voor kiezen een tweede hypotheek af te sluiten. Deze hypotheek kunt u ook gebruiken voor het kopen van een tweede huis.
Let op: u mag niet meer hypotheek hebben dan 100% van de woningwaarde van uw hoofdverblijf. Is de tweede woning duurder, dan moet u het resterende bedrag op een andere manier bijleggen, bijvoorbeeld met spaargeld. Gaat u de tweede woning verhuren? Dan mag u 70 tot 90% van de woningwaarde van uw hoofdverblijf aan hypotheek hebben. Ook heeft u voor een tweede woning geen hypotheekrenteaftrek op uw inkomen. Daarnaast stijgen uw maandlasten. De geldverstrekker doet een inkomenstoets om te kijken of u deze maandlasten kunt dragen.
Overwaarde omzetten in een opeethypotheek
Wilt u een aanvulling op uw pensioen of maandelijks wat extra inkomsten? Rond uw pensioengerechtigde leeftijd (de precieze leeftijd hangt af van de geldverstrekker) kunt u de overwaarde van uw woning omzetten in een opeethypotheek. Dit wordt ook wel een 'verzilverhypotheek' genoemd. Deze hypotheek bestaat meestal uit twee delen:
- Een deel dat u in één keer of in maandelijkse termijnen laat uitkeren. Hierover moet u rente betalen. Die rente wordt in één keer betaald, ook als u kiest voor een uitkering in maandelijkse termijnen.
- Een deel waarvan de rente wordt betaald.
Let op: bij een opeethypotheek is het belangrijk dat u zich goed laat informeren. Er zitten namelijk wat haken en ogen aan. Als u op termijn uw huis moet verkopen, bijvoorbeeld omdat het niet voldoende levensloopbestendig is, wordt de hypotheek ingelost en bent u de uitkering dus kwijt. Ook bij een dalende woningwaarde of extra (onverwachte) onderhoudskosten kan de hypotheek onder druk komen te staan.
Afsluiten van een krediethypotheek
De overwaarde kunt u ook omzetten in een krediethypotheek. Het bedrag van deze lening kunt u vrij besteden. Bijvoorbeeld om een nieuwe auto te kopen of de studie van een kind te betalen. De (variabele) rente van een krediethypotheek is meestal lager dan die van een doorlopend krediet. Als u een overwaarde op de woning heeft, is het dus voordeliger te kiezen voor een krediethypotheek.
Let op: een krediethypotheek heeft vaak wel een hogere rente dan andere hypotheekvormen. Bovendien is de hypotheekrente van een krediethypotheek niet fiscaal aftrekbaar, ook niet als u het bedrag in de woning steekt, bijvoorbeeld in de vorm van een verbouwing of verduurzamingsmaatregelen.
Woning verkopen en terug huren
Wilt u de overwaarde van uw woning verzilveren, maar wilt u uw huis niet uit? Dan verkoopt u de woning en huurt deze direct weer terug. Dit wordt ook wel 'sale-and-leaseback' genoemd.
Wat gebeurt er na drie jaar met de overwaarde?
Als u uw woning verkoopt en uw huis heeft overwaarde, dan kunt u deze overwaarde gebruiken voor bijvoorbeeld de koop van een nieuwe woning. Doet u dit niet, bijvoorbeeld omdat u eerst gaat huren, dan blijft de overwaarde drie jaar staan. Koopt u binnen die drie jaar alsnog een woning, dan moet u hiervoor de overwaarde gebruiken. U krijgt dan te maken met belastingregels voor het gebruik van de overwaarde. Dit wordt de 'bijleenregeling' genoemd. Gebruikt u de overwaarde niet voor het kopen van de nieuwe woning, dan heeft u over dit bedrag geen recht op renteaftrek. Na drie jaar vervalt deze verplichting.
Heeft u overwaarde op uw huis en wilt u weten om welk bedrag het precies gaat? Een lokale full-service verkoopmakelaar doet gratis en vrijblijvend een overwaarde check voor u.
