Bij de koop of verkoop van een huis betaal je allebei kosten, maar niet dezelfde. Kort gezegd: de koper betaalt het gros van de losse kostenposten — overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, taxatie — terwijl jij als verkoper vooral opdraait voor de courtage van je makelaar en de kosten om je oude hypotheek af te melden. Die scheve verdeling is geen toeval, maar het gevolg van een vaste, ongeschreven gewoonte in de Nederlandse woningmarkt: wie de notaris kiest, betaalt de notaris — en dat is bij een bestaande woning bijna altijd de koper.
Wat houd je zelf over aan de verkoop van je huis?
Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in jouw regio en zie precies wat de courtage kost, zodat je vooraf weet wat er van de opbrengst overblijft.
→ Vergelijk gratis verkoopmakelaars
Kosten koper: wat betaalt de koper allemaal?
De term kosten koper (k.k.) staat voor alle bijkomende kosten die de koper van een bestaande woning voor zijn rekening neemt, bovenop de koopsom zelf. De grootste post is de overdrachtsbelasting: 2% van de koopsom als de koper er zelf gaat wonen, 8% bij een tweede woning of verhuur (dit tarief is per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%) en 10,4% bij niet-woningen zoals bedrijfspanden. Is de koper tussen de 18 en 35 jaar, koopt hij of zij voor het eerst een eigen woning en blijft de woningwaarde onder de €555.000 (de grens voor 2026), dan geldt de startersvrijstelling en betaalt de koper helemaal geen overdrachtsbelasting. Let op: die grens werkt alles-of-niets — één euro erboven en de vrijstelling vervalt volledig.
Daarnaast betaalt de koper de notariskosten voor de leveringsakte en, bij financiering, de hypotheekakte: samen doorgaans €1.000 tot €2.500. Daarin zitten ook de kadaster-tarieven voor de inschrijving van de akte (€103,50 bij digitale, KIK-inschrijving, of €181 zonder). Voor de hypotheek is meestal een taxatierapport nodig, gemiddeld €400 tot €800, en bij financiering met Nationale Hypotheek Garantie betaalt de koper een eenmalige NHG-premie van 0,4% van het hypotheekbedrag (de NHG-kostengrens ligt in 2026 op €470.000, met energiebesparende voorzieningen €498.200). Schakelt de koper zelf een aankoopmakelaar in, dan betaalt hij of zij die rechtstreeks: meestal 0,5 tot 1,25% van de koopsom of een vast bedrag van €2.500 tot €5.000.
Kosten verkoper: wat betaal jij als verkoper?
Aan verkoperskant is de rekening korter, maar niet klein. De belangrijkste post is de courtage van je verkoopmakelaar: gemiddeld zo'n 1,1% van de verkoopprijs, exclusief btw. Bij een courtage van 1,1% over een verkoopprijs van €400.000 betaal je dus ongeveer €4.400 excl. btw, oftewel ruim €5.300 inclusief 21% btw. Heb je nog een hypotheek op de woning, dan laat je die bij de overdracht doorhalen bij het Kadaster; die royementskosten bedragen doorgaans €150 tot €300. Bij de meeste hypotheken betaal je geen boeterente wanneer je verkoopt en volledig aflost — dat geldt vooral bij het eerder oversluiten van je hypotheek binnen de rentevaste periode. Alleen bij sommige voordeelhypotheken met een verkoopboete-beding kan dat anders liggen, dus check je hypotheekvoorwaarden als je twijfelt.
Waarom betaalt de koper zoveel meer losse kosten?
Dat de koper de meeste kosten draagt, is een gewoonte, geen wet. Bij een bestaande woning geldt het ongeschreven "kosten koper"-principe: de koper kiest en betaalt de notaris, en daarmee ook de overdrachtsbelasting, de aktekosten en de kadaster-inschrijving die daar automatisch bij horen. Bij nieuwbouw zie je vaak het omgekeerde: "vrij op naam" (v.o.n.), waarbij de ontwikkelaar de overdrachtsbelasting en notariskosten al in de koop-/aannemingssom heeft verwerkt. Als verkoper van een bestaande woning profiteer je in feite van die gewoonte — jouw eigen kostenpost blijft beperkt tot wat je zelf inhuurt: de makelaar die de verkoop begeleidt.
Rekenvoorbeeld: een woning van €400.000
Om het concreet te maken, een woning die voor €400.000 van eigenaar wisselt, gefinancierd met een hypotheek van €380.000 via NHG. De koper (geen starter, dus geen vrijstelling) betaalt ruwweg: €8.000 overdrachtsbelasting (2%), €1.500 notariskosten (inclusief de kadaster-inschrijving), €600 taxatierapport en €1.520 NHG-premie (0,4% van €380.000) — samen ongeveer €11.600, oftewel bijna 3% van de koopsom. Was de koper wél een starter onder de woningwaardegrens, dan valt de overdrachtsbelasting weg en daalt dat bedrag naar ruim €3.600. Jij als verkoper betaalt over diezelfde transactie ongeveer €5.300 courtage inclusief btw en €200 royementskosten — samen zo'n €5.500, waarna de rest van de verkoopopbrengst (na aflossing van je hypotheek) voor jou overblijft.
Wat betekent dit voor jou als verkoper?
Voor je nettoresultaat tellen eigenlijk maar twee posten mee: de courtage van je verkoopmakelaar en de royementskosten voor je oude hypotheek. De kosten van de koper hebben geen invloed op wat jij overhoudt, al kunnen ze wel meespelen in de onderhandeling — een koper die de startersvrijstelling misloopt, rekent soms een deel van die extra overdrachtsbelasting mee in zijn bod. Wil je precies weten wat er van je verkoopprijs overblijft, vraag dan een verkoopmakelaar om een concreet voorstel: de meeste geven vooraf helder aan wat de courtage en eventuele opstartkosten zijn, zodat er geen verrassingen zijn bij de eindafrekening bij de notaris.
Kortom: als koper reken je op zo'n 2,5 tot 3% van de koopsom aan bijkomende kosten (tenzij je onder de startersvrijstelling valt), en als verkoper vooral op de courtage van je makelaar plus een kleine post voor het doorhalen van je hypotheek. Wil je weten wat dat in jouw situatie betekent? Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in jouw regio en ontvang voorstellen op maat, inclusief een helder overzicht van de kosten die bij de verkoop van je huis horen.
