Wat gebeurt er als je huis minder opbrengt dan je hypotheek groot is? Dan houd je een restschuld over: het deel van de lening dat de bank niet terugkrijgt uit de verkoopopbrengst. Dat is vervelend, maar zelden het einde van het verhaal. In de meeste gevallen kun je de restschuld op een of andere manier financieren of aflossen, en in bepaalde situaties kan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) een deel van het probleem overnemen. Hieronder lees je hoe een restschuld ontstaat, welke opties je hebt en wat je kunt doen om er zo min mogelijk last van te hebben.
Hoe ontstaat een restschuld?
Een restschuld ontstaat wanneer de opbrengst van je woning, na aftrek van de verkoopkosten, lager is dan wat je nog aan de bank verschuldigd bent. Stel dat je hypotheek nog €300.000 bedraagt, maar je huis brengt €285.000 op en je betaalt daarnaast courtage en andere verkoopkosten. Dan blijft er een tekort over dat je alsnog aan de bank moet voldoen. Zo’n situatie ontstaat vooral als de woningwaarde is gedaald sinds je kocht, als je (bijna) de volle waarde hebt geleend en weinig hebt afgelost, of als je snel moet verkopen en daarom onder de gehoopte prijs uitkomt.
Belangrijk om te weten: de bank moet bij de verkoop je hypotheek doorhalen. Is de opbrengst daarvoor niet genoeg, dan zal de bank er pas mee instemmen als er een afspraak ligt over het resterende bedrag. Praat dus vroeg met je geldverstrekker, nog vóórdat je het huis in de verkoop zet.
Welke opties heb je om een restschuld te dekken?
Er zijn grofweg vier routes, en ze sluiten elkaar niet uit:
- Aflossen uit eigen middelen. Spaargeld inzetten is meestal het goedkoopst, want je betaalt dan geen extra rente.
- Meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Sommige geldverstrekkers staan toe dat je een restschuld meeneemt naar een nieuwe woning, maar dat gaat wel ten koste van je leenruimte en is aan voorwaarden verbonden.
- Een persoonlijke lening of restschuldfinanciering. De rente is doorgaans hoger dan bij een hypotheek, dus reken goed uit wat je maandelijks kwijt bent.
- Een betalingsregeling met de bank. Zeker als je niet direct kunt aflossen, is een afspraak over termijnen beter dan een betalingsachterstand.
Heb je naast je woning ook andere schulden, dan loont het om met een onafhankelijk adviseur het hele plaatje door te nemen voordat je iets tekent.
Kun je de rente over een restschuld aftrekken?
In de regel niet. De hypotheekrenteaftrek geldt voor de lening voor je eigen woning, en de rente over een restschuld valt daar over het algemeen niet onder. Voor restschulden die tussen eind oktober 2012 en eind 2017 zijn ontstaan, gold een uitzondering, en de bronnen over de precieze voorwaarden zijn daarover niet eensluidend. Vraag bij twijfel dus een hypotheekadviseur of de Belastingdienst wat voor jouw situatie geldt, en reken er niet op dat de rente aftrekbaar is.
Wat doet NHG bij een restschuld?
Heb je je woning gekocht met NHG? Dan kan het Waarborgfonds Eigen Woning de restschuld onder voorwaarden overnemen of kwijtschelden, bijvoorbeeld wanneer je gedwongen moet verkopen door een scheiding, werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of overlijden van een partner. Het is geen automatisme: je moet voldoen aan de NHG-voorwaarden, bijvoorbeeld door tijdig contact op te nemen en aan te tonen dat je zelf hebt gedaan wat redelijk was om de schuld te beperken. De NHG-kostengrens bedraagt in 2026 €470.000; vraag bij je hypotheekverstrekker of NHG bij jouw lening van toepassing is en wat je moet aanleveren.
Hoe beperk je het risico dat je huis te weinig oplevert?
De prijs waarvoor je verkoopt bepaalt voor een groot deel of er een restschuld overblijft. Een realistische vraagprijs is daarbij het vertrekpunt: te hoog en het huis blijft lang staan, te laag en je laat geld liggen. Laat daarom eerst vaststellen wat je woning waard is, bijvoorbeeld via een taxatie of een onderbouwde vraagprijs, en kijk ook naar het verschil tussen WOZ-waarde en vraagprijs. Een ervaren verkoopmakelaar weet wat vergelijkbare woningen in jouw buurt opbrengen en kan je helpen een strategie te kiezen die past bij je tijdsdruk.
Daarnaast kun je de kosten drukken. De gemiddelde courtage ligt rond de 1,1% van de verkoopprijs exclusief btw, maar tussen makelaars zitten verschillen. Door meerdere voorstellen te vergelijken weet je wat verkopen je kost en kun je de kosten die voor jouw rekening komen betrouwbaar meenemen in je rekensom. Overweeg ook of je beter even kunt wachten met verkopen, of juist niet, als je maandlasten oplopen.
Wat is je volgende stap?
Begin met drie dingen: vraag je bank om een actueel overzicht van je openstaande hypotheek en eventuele boeterente, laat de waarde van je huis realistisch inschatten en bereken wat een verkoop je netto oplevert. Weet je dan nog niet zeker of je met een tekort blijft zitten? Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in jouw regio, vraag een waarde-indicatie en bespreek je situatie eerlijk met hen. Meer over het verkoopproces vind je op onze pagina over het verkopen van je huis.
Wat levert jouw huis netto op?
Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in jouw regio en ontvang voorstellen op maat, zodat je vooraf weet wat de verkoop je netto oplevert.
→ Vergelijk gratis verkoopmakelaars
