Hoe verloopt de laatste fase van een huizenverkoop, van het moment dat u het eens bent met de koper tot de sleuteloverdracht bij de notaris? Na de mondelinge overeenstemming ondertekent u samen de koopovereenkomst, waarna de koper drie dagen wettelijke bedenktijd heeft. Daarna volgen meestal enkele weken waarin ontbindende voorwaarden zoals de financiering aflopen, bereidt de notaris de akte van levering voor, en tekent u op de dag van het ‘passeren’ — meestal zes tot tien weken na de handtekening onder de koopovereenkomst. Pas dan krijgt de koper de sleutels. We nemen u stap voor stap mee door dit traject.
Uw woning verkopen? Een goede makelaar begeleidt u door dit hele traject.
Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in uw regio. Zij bewaken de termijnen, checken de koopovereenkomst en nemen contact met u op met een voorstel op maat.
→ Vergelijk gratis verkoopmakelaars
Van mondeling akkoord naar koopovereenkomst
Zodra u en de koper het eens zijn over de prijs en de voorwaarden, is dat akkoord mondeling nog niet bindend — pas de schriftelijke koopovereenkomst legt de afspraken vast. Uw verkoopmakelaar stelt deze meestal op volgens het model van de NVM, met daarin de koopsom, de opleverdatum, eventuele roerende zaken die meeverkocht worden, en de ontbindende voorwaarden. Onderteken pas als u de tekst goed heeft doorgenomen: dit is het document waar de rest van het traject op steunt.
De wettelijke bedenktijd van drie dagen
Vanaf de dag ná ondertekening heeft de koper wettelijk drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 lid 2 Burgerlijk Wetboek), waarvan minimaal twee werkdagen. Valt er een weekend of feestdag in die periode, dan schuift de termijn op. De koper kan in die dagen zonder opgaaf van reden en zonder vergoeding van de koop af—iets om als verkoper rekening mee te houden voordat u zelf onomkeerbare stappen zet, zoals een woning terugkopen of een verhuizing boeken.
Ontbindende voorwaarden: financiering en bouwkundige keuring
Bijna elke koopovereenkomst bevat een financieringsvoorbehoud: kan de koper de hypotheek niet rond krijgen binnen de afgesproken termijn — doorgaans vier tot zes weken — dan mag de koop kosteloos ontbonden worden, mits dat schriftelijk en met bewijs van afwijzing wordt onderbouwd. Ook een bouwkundige-keuringsvoorbehoud komt regelmatig voor, met name bij oudere woningen. Pas als deze termijnen zijn verstreken zonder dat de koper er gebruik van maakt, staat de verkoop echt vast.
Waarborgsom of bankgarantie: de 10%-zekerheid
Uiterlijk een week na het aflopen van het financieringsvoorbehoud moet de koper doorgaans een waarborgsom storten of een bankgarantie regelen: standaard 10% van de koopsom, als zekerheid dat de koop doorgaat. Bij een waarborgsom zet de koper dat bedrag zelf op de kwaliteitsrekening van de notaris; bij een bankgarantie staat de bank ervoor in, tegen doorgaans zo’n 1% administratiekosten van het gegarandeerde bedrag. Voor u als verkoper is dit een belangrijk ijkpunt: vanaf hier is de kans dat de deal alsnog afspringt klein.
De notaris bereidt de akte van levering voor
Zodra alle voorwaarden zijn vervuld, gaat de notaris aan de slag: kadastrale gegevens opvragen, eventuele hypotheek van u als verkoper laten doorhalen, VvE-stukken controleren bij een appartement, en de conceptakte van levering opstellen. U en de koper ontvangen die concepttekst vooraf ter controle. Op de afgesproken datum ‘passeert’ de akte: u tekent (in persoon of via een volmacht), de notaris verwerkt de betaling via de kwaliteitsrekening, en de hypotheek van de koper wordt tegelijk gepasseerd als er gefinancierd wordt.
Wat kost de inschrijving bij het Kadaster?
Na het passeren schrijft de notaris de akte in bij het Kadaster. Dat kost €103,50 bij een digitale inschrijving via de keten (KIK, de gangbare route) of €181 bij een reguliere inschrijving — tarieven die in 2026 ongewijzigd zijn gebleven, ook al zijn de meeste andere Kadastertarieven met 3,5% geïndexeerd. Daarnaast rekent de notaris zelf voor de leveringsakte gemiddeld tussen de €500 en €1.500, afhankelijk van kantoor en regio; deze kosten zijn in de regel voor de koper (‘kosten koper’), tenzij u iets anders bent overeengekomen. Uw eigen kosten als verkoper zitten voornamelijk in de courtage van de makelaar.
De sleuteloverdracht: de laatste stap
Zodra de akte is gepasseerd en het notariskantoor bevestigt dat het aankoopbedrag is bijgeschreven, is de woning officieel overgedragen. De sleuteloverdracht vindt meestal dezelfde dag plaats, vaak direct na het tekenen op het notariskantoor of kort daarna bij de woning zelf. Loop vooraf samen de meterstanden en eventuele afspraken over oplevering na — dat voorkomt discussie achteraf. Vanaf dit moment is de koper eigenaar en gaat het risico over.
Een goede verkoopmakelaar bewaakt elk van deze termijnen voor u — van de bedenktijd tot de sleuteloverdracht — en zorgt dat er geen stap wordt overgeslagen. Speelt de verkoop van uw woning binnenkort, of wilt u weten hoe de huidige markt uw timing beïnvloedt? Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in uw regio en ontvang voorstellen op maat. Denkt u ook na over het energielabel dat u bij de overdracht moet aanleveren? Regel dat op tijd, zodat het geen vertraging oplevert in dit traject.
