Je huis verkoopt niet: wanneer verlaag je de vraagprijs?
Auteur:
Robert Welink
11-11-2026
Leestijd: 2-3 minuten
Je huis staat al een tijd te koop en de bezichtigingen blijven uit, of er komen wel kijkers maar geen biedingen. Moet je dan de vraagprijs verlagen? Vaak wel, maar niet als eerste stap en niet zomaar met een willekeurig bedrag. Kijk eerst waarom je huis niet verkoopt: ligt het aan de prijs, aan de presentatie of aan de vindbaarheid? Blijkt de prijs het probleem, dan werkt één duidelijke verlaging meestal beter dan een reeks kleine stapjes. Hieronder lees je hoe je dat beoordeelt en wat de markt er nu over zegt.
Hoe lang is ‘te lang’ te koop staan?
Volgens de NVM lag de gemiddelde verkooptijd in het derde kwartaal van 2026 rond de 31 dagen, iets langer dan een jaar eerder (29 dagen). Dat is de tijd tussen het moment dat een woning te koop komt en de getekende koopakte. Staat jouw huis na zes tot acht weken nog zonder serieus bod te koop, terwijl vergelijkbare woningen in de buurt wel verkocht worden, dan is dat een signaal om in te grijpen. Houd wel rekening met je woningtype en regio: een vrijstaand huis of een woning in het hogere segment heeft doorgaans meer tijd nodig. Meer over de verschillen lees je in ons artikel over hoe lang het duurt om een huis te verkopen.
Waarom verkoopt je huis niet?
De markt is de afgelopen tijd minder krap geworden. Volgens de NVM stonden er in het derde kwartaal van 2026 ongeveer 39.000 woningen te koop, bijna een kwart meer dan een jaar eerder, en ging bijna twee derde van de woningen boven de vraagprijs weg, tegen 71% een jaar eerder. Kopers hebben dus meer keuze en vergelijken kritischer. Daardoor valt een huis dat net iets te hoog geprijsd is sneller buiten de boot. Toch is de prijs niet altijd de oorzaak. Loop deze drie punten na:
- Weinig kliks en bezichtigingen. Dan wordt je woning online niet goed gevonden of spreekt de advertentie niet aan. Denk aan de foto’s, de plattegrond en de prijsklasse waarin je woning valt: op Funda zoeken kopers met prijsfilters, en een vraagprijs net boven een rond bedrag kan je huis voor een hele groep zoekers onzichtbaar maken.
- Wel bezichtigingen, geen biedingen. Kopers komen kijken, maar vinden de woning het geld niet waard. Dat is vaak een combinatie van prijs en staat van onderhoud. Kleine ingrepen kunnen dan veel doen, zie ons artikel over je woning verkoopklaar maken.
- Biedingen ver onder de vraagprijs. Dan zegt de markt eigenlijk al wat je huis waard is. Vergelijk die biedingen met recente verkopen van vergelijkbare woningen in de buurt.
Wanneer is een prijsverlaging de juiste stap?
Een verlaging is logisch als je presentatie op orde is, je woning goed online staat en er toch weinig belangstelling is, of als recente verkopen in de buurt laten zien dat je vraagprijs boven de markt ligt. Je bent daarin niet de enige: volgens Huispedia werd begin 2026 bij ongeveer één op de acht te koop staande woningen de vraagprijs verlaagd. Het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs geeft je daarbij een goed beeld van wat kopers in jouw omgeving werkelijk betalen.
Hoeveel moet je de vraagprijs verlagen?
Daar is geen vast percentage voor, maar wel een vuistregel: verlaag in één keer genoeg om opnieuw op te vallen. Een kleine verlaging wordt door kopers vaak gezien als ‘de verkoper heeft het nog steeds niet door’, terwijl iedere extra verlaging later de indruk wekt dat er iets mis is met het huis. Kies daarom een nieuwe prijs die aansluit bij vergelijkbare verkopen en die je woning in een andere zoekklasse op Funda brengt, bijvoorbeeld net onder een rond bedrag. Wil je weten hoe een makelaar tot een realistische prijs komt, lees dan ons artikel over de vraagprijs van je woning bepalen.
Welke alternatieven zijn er voor een prijsverlaging?
Soms kun je eerst iets anders proberen. Laat nieuwe foto’s maken, zeker als je advertentie nog zomerbeelden toont in de winter (zie ook huis verkopen in de winter), plan een open huis, of bied een flexibele opleverdatum aan. Merk je dat je makelaar weinig initiatief neemt, dan kan het ook helpen om een frisse blik te halen; hoe dat werkt lees je in ons artikel over wisselen van makelaar. Let bij een wissel wel op je lopende opdracht en de gemaakte kosten. Wat een makelaar rekent, zie je op onze pagina over de courtage.
Wat is je volgende stap?
Twijfel je of je vraagprijs nog klopt? Een tweede mening van een makelaar uit jouw regio geeft vaak snel duidelijkheid. Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars en vraag naar hun kijk op jouw woning en prijs. Meer over het hele traject vind je op onze pagina over het verkopen van je huis.
Staat je huis te lang te koop?
Vergelijk vrijblijvend verkoopmakelaars in jouw regio en ontvang voorstellen op maat, inclusief hun advies over een realistische vraagprijs.
→ Vergelijk gratis verkoopmakelaars
Veelgestelde vragen in het kort
Wanneer moet je de vraagprijs van je huis verlagen?
Als je huis na zes tot acht weken nog zonder serieus bod te koop staat, terwijl je presentatie op orde is en vergelijkbare woningen in de buurt wel verkocht worden, is de vraagprijs waarschijnlijk te hoog.
Hoeveel moet je de vraagprijs verlagen?
Daar is geen vast percentage voor. Verlaag liever in één keer genoeg om weer op te vallen, bijvoorbeeld tot net onder een rond bedrag zodat je woning in een andere zoekklasse op Funda valt, dan in meerdere kleine stapjes.
Zijn er alternatieven voor een prijsverlaging?
Ja. Denk aan nieuwe foto's, een open huis, een flexibele opleverdatum of een tweede mening van een andere makelaar. Ligt het probleem bij de prijs, dan helpen die maatregelen vaak maar beperkt.
